Mit der Teillegalisierung hat sich auch die mietrechtliche Ausgangslage verschoben. Was vor April 2024 als vertragswidriges Verhalten galt, ist heute in weiten Teilen zu dulden. Gleichzeitig hebt das Konsumcannabisgesetz keine mietvertraglichen Pflichten auf, und die ersten Gerichtsentscheidungen zeigen, wo die Grenzen verlaufen. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage für Konsum und Eigenanbau in der Mietwohnung, erklärt die Rolle von Geruchsbelästigung und Begleitumständen, ordnet ein vielzitiertes Urteil richtig ein und benennt, was im Konfliktfall gilt.

Ist Cannabis-Konsum in der Mietwohnung erlaubt?

Grundsätzlich ja. Mit der Überlassung der Wohnung überträgt die vermietende Partei das Nutzungsrecht; die Unverletzlichkeit der Wohnung ist zudem durch Artikel 13 Grundgesetz geschützt. Der Konsum von Cannabis in der eigenen Wohnung ist damit mietrechtlich ähnlich zu behandeln wie das Rauchen von Tabak, für das der Bundesgerichtshof bereits 2006 Grundsätze aufgestellt hat.

Ein Verbot allein wegen Cannabis lässt sich daraus nicht ableiten. Nach übereinstimmender Darstellung mietrechtlicher Fachquellen können Vermieterinnen und Vermieter nicht allein deshalb kündigen, weil in einer Wohnung Cannabis konsumiert wird. Erforderlich sind konkrete Pflichtverletzungen.

Unberührt bleiben allerdings die gesetzlichen Grenzen. Der Konsum in unmittelbarer Gegenwart von Personen unter 18 Jahren ist nach § 5 Absatz 1 KCanG auch in der eigenen Wohnung untersagt, und die Weitergabe an andere Personen bleibt unzulässig. Die Sicherungspflichten beschreibt der Beitrag zur Aufbewahrung zu Hause.

Wann wird Geruchsbelästigung zum Problem?

Wenn sie andere Bewohnerinnen und Bewohner erheblich beeinträchtigt. Dringt Cannabisgeruch dauerhaft ins Treppenhaus oder in andere Wohnungen, kann darin ein Verstoß gegen die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme liegen. Der übliche Weg führt dann über eine Abmahnung; eine Kündigung kommt erst in Betracht, wenn diese ohne Wirkung bleibt.

Wichtig ist die Beweislage. Nach Darstellung von Haus und Grund liegt die Beweispflicht für eine erhebliche Beeinträchtigung bei der vermietenden Partei. Erforderlich sind konkrete, nachweisbare Störungen, nicht bloße Vermutungen oder allgemeine Beschwerden.

Praktisch lässt sich das Konfliktpotenzial deutlich senken. Lüftungsverhalten, Filter und Rücksichtnahme auf Tageszeiten und Nachbarschaft sind naheliegende Maßnahmen. Wo Kinder im Haus wohnen, wird eine Beeinträchtigung von Gerichten tendenziell strenger bewertet, weil der Jugendschutz als zusätzlicher Gesichtspunkt hinzutritt.

Was besagt das Urteil des Amtsgerichts Brandenburg?

Das Amtsgericht Brandenburg an der Havel hat mit Urteil vom 30. April 2024 eine fristlose Kündigung bestätigt. Der Fall wird häufig verkürzt als Beleg dafür zitiert, dass Cannabisgeruch zur Kündigung führt. Diese Verkürzung gibt die Entscheidung nicht zutreffend wieder.

Tatsächlich kamen dort mehrere Umstände zusammen. Neben der Geruchsbelästigung, die durch im Haus lebende minderjährige Kinder besonderes Gewicht erhielt, ging es um aggressives Verhalten gegenüber Nachbarn über Monate hinweg, um den Besitz von rund 14 Gramm Amphetamin und um Umstände, die den Verdacht des Handels begründeten. Die Kündigung stützte sich damit auf ein Bündel schwerer Pflichtverletzungen, nicht auf den Cannabiskonsum allein.

Das Gericht stellte zugleich klar, dass Cannabiskonsum in der Wohnung nicht zwangsläufig eine unzumutbare Belastung darstellt. Erforderlich ist eine erhebliche Beeinträchtigung anderer Mietparteien. Für die Bewertung einer Kündigung kommt es damit auf Störgrad, Nachweise und Interessenabwägung an.

Was gilt für den Eigenanbau in der Mietwohnung?

Der private Eigenanbau von bis zu drei blühenden Pflanzen ist nach § 9 KCanG erlaubt und hebt mietvertragliche Pflichten nicht auf. Mietrechtlich entscheidend sind in aller Regel nicht die Pflanzen selbst, sondern die Begleitumstände des Anbaus.

Relevant werden insbesondere Feuchtigkeit und die Gefahr von Schimmelbildung, Geruchsentwicklung, erhöhter Stromverbrauch, Eingriffe in die Elektrik, Brandschutzfragen sowie bauliche Veränderungen etwa für Lüftungsführungen. Einige Pflanzen auf der Fensterbank sind rechtlich anders zu bewerten als eine technisch aufwendige Anlage mit starker Beleuchtung, Lüftungstechnik und angepasster Stromversorgung.

Klar außerhalb des zulässigen Rahmens liegt gewerblicher oder professioneller Anbau. Dazu besteht eine gefestigte Rechtsprechung, die fristlose Kündigungen bestätigt hat, unter anderem wegen Brandlast, Manipulationen an der Stromversorgung und schwerer Pflichtverletzungen gegenüber Vermieterschaft und Hausgemeinschaft. Wer den gesetzlichen Rahmen des Eigenanbaus überschreitet, verliert damit auch den mietrechtlichen Schutz. Der Vergleich beider Wege findet sich im Beitrag zu Anbauvereinigung und Eigenanbau.

Darf der Mietvertrag Cannabis verbieten?

Pauschale Verbote im Mietvertrag oder in der Hausordnung sind rechtlich zweifelhaft, soweit sie den legalen Konsum in der Wohnung insgesamt untersagen wollen. Sie greifen in das übertragene Nutzungsrecht ein und stehen im Spannungsverhältnis zum Schutz der Wohnung.

Zulässig sind dagegen Regelungen, die an konkrete Beeinträchtigungen und Pflichten anknüpfen. Dazu zählen etwa Bestimmungen zu baulichen Veränderungen, zu Eingriffen in die Elektrik, zum Brandschutz, zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen und zur Rücksichtnahme gegenüber Nachbarschaft. Solche Klauseln betreffen nicht Cannabis als solches, sondern das Verhalten im Mietobjekt.

Für Gemeinschaftsflächen gelten ohnehin andere Maßstäbe als für die Wohnung. Treppenhaus, Innenhof, Tiefgarage und ähnliche Bereiche sind nicht dem alleinigen Nutzungsrecht einer Mietpartei zugewiesen, sodass dort eher eingegriffen werden kann. Hinzu kommen die Konsumverbote nach § 5 KCanG, wenn sich in der Nähe geschützte Einrichtungen befinden.

Was tun bei einer Abmahnung oder Kündigung?

Sinnvoll sind drei Schritte. Erstens: Fristen beachten und nicht abwarten, weil mietrechtliche Fristen kurz sein können. Zweitens: den Sachverhalt dokumentieren, also festhalten, worauf sich die Vorwürfe stützen und ob die behaupteten Beeinträchtigungen tatsächlich vorliegen. Drittens: fachkundige Beratung einholen, etwa bei einem Mieterverein oder einer Fachanwältin für Mietrecht.

Inhaltlich lohnt die Prüfung mehrerer Punkte: ob überhaupt eine erhebliche Beeinträchtigung dargelegt und nachgewiesen ist, ob vor einer Kündigung ordnungsgemäß abgemahnt wurde, ob die beanstandeten Umstände abgestellt werden können und ob sich die Vorwürfe tatsächlich auf legales Verhalten oder auf konkrete Pflichtverletzungen beziehen.

Vorbeugend gilt: Der zulässige Konsum und der zulässige Eigenanbau sind kein Freibrief für Rücksichtslosigkeit. Wer Geruch begrenzt, keine baulichen Eingriffe vornimmt und die Sicherungspflichten einhält, reduziert das Konfliktrisiko erheblich. Für Mitglieder einer Anbauvereinigung entfällt die Anbauproblematik ohnehin, weil der Anbau zentral in den Vereinsräumen erfolgt; weitere Informationen finden sich auf der Vereinsseite.

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Dieser Beitrag dient der sachlichen Information und stellt ausdrücklich keine Rechtsberatung dar. Mietrechtliche Bewertungen hängen maßgeblich vom Einzelfall ab, insbesondere von Mietvertrag, Hausordnung und den konkreten Umständen. Die Rechtsprechung zu Cannabis im Mietrecht ist noch begrenzt und entwickelt sich. Bei einer Abmahnung oder Kündigung empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht.